Una perizia tecnica sulle infiltrazioni è una relazione redatta da un tecnico qualificato per individuare l’origine, l’estensione e le conseguenze di infiltrazioni d’acqua in un edificio. Include i risultati dei sopralluoghi e delle verifiche effettuate, documenta i danni e può indicare gli interventi necessari e le eventuali responsabilità.
Come compilare il modello perizia tecnica infiltrazioni
Una perizia tecnica sulle infiltrazioni deve descrivere in modo chiaro, obiettivo e verificabile il fenomeno riscontrato, individuandone, per quanto possibile, l’origine, il percorso dell’acqua, le cause, i danni prodotti e gli interventi necessari per eliminarlo. Il documento deve essere redatto da un tecnico competente, generalmente un ingegnere, architetto o geometra, con esperienza nella diagnostica degli edifici e, quando necessario, nella valutazione dei danni e dei profili di responsabilità.
La perizia deve iniziare con l’identificazione dell’immobile interessato, indicando l’indirizzo, la destinazione dei locali, il piano, l’unità immobiliare coinvolta e le eventuali parti comuni o proprietà confinanti interessate. Occorre precisare chi ha richiesto l’accertamento, in quale data è stato effettuato il sopralluogo e quali soggetti erano presenti. È utile indicare anche le condizioni meteorologiche rilevate prima e durante l’ispezione, soprattutto quando l’infiltrazione è collegata a piogge, neve, vento o fenomeni di particolare intensità.
Deve essere riportata una ricostruzione dell’origine e dell’evoluzione del problema. Il tecnico dovrebbe indicare quando sono comparse le prime tracce di umidità, con quale frequenza si manifestano, se aumentano in occasione di precipitazioni o di particolari utilizzi degli impianti e se sono già stati eseguiti interventi di riparazione. Le dichiarazioni del proprietario o degli occupanti possono essere riportate, ma devono essere chiaramente indicate come informazioni ricevute e non come fatti autonomamente accertati dal tecnico. È importante distinguere ciò che è stato osservato direttamente da ciò che è stato riferito da terzi.
La descrizione dello stato dei luoghi deve essere precisa e localizzata. Non è sufficiente affermare che vi sono “macchie di umidità”: occorre indicare in quali ambienti compaiono, su quali pareti o porzioni di solaio, a quale altezza, con quale estensione e con quali caratteristiche. Devono essere descritte le alterazioni visibili, come aloni, efflorescenze saline, distacchi di pittura o intonaco, rigonfiamenti, muffe, annerimenti, deterioramento delle finiture, corrosione di elementi metallici, deformazioni dei materiali, gocciolamenti o presenza di acqua stagnante. Quando sono coinvolti pavimenti, controsoffitti, rivestimenti, infissi, mobili o impianti, anche questi elementi devono essere esaminati e documentati.
La perizia dovrebbe contenere un’adeguata documentazione fotografica, con immagini panoramiche e fotografie ravvicinate dei punti danneggiati. Le fotografie devono essere numerate e richiamate nel testo, così da permettere di comprendere con precisione dove sono state scattate. È opportuno utilizzare riferimenti dimensionali, come un metro o una scala graduata, per rendere percepibile l’estensione delle lesioni o delle macchie. Quando utile, le immagini possono essere integrate con planimetrie, sezioni, schemi grafici e indicazioni cromatiche che mostrino il rapporto tra il locale danneggiato e la possibile sorgente dell’acqua.
Uno degli aspetti centrali è l’individuazione della causa. Il tecnico deve valutare, in relazione al caso concreto, la possibile presenza di difetti di impermeabilizzazione di coperture, terrazzi, balconi o lastrici solari, rotture o perdite degli impianti idrici e di scarico, infiltrazioni provenienti da facciate o giunti, occlusioni delle grondaie, malfunzionamenti dei pluviali, risalita capillare, condensa, ponti termici, difetti di pendenza, deterioramento dei materiali o errata esecuzione di precedenti lavori. La semplice coincidenza tra la posizione della macchia e quella di un bagno, di un terrazzo o di una tubazione non è sufficiente per dimostrare l’origine dell’infiltrazione. La relazione deve spiegare il ragionamento tecnico che conduce a collegare il danno alla sua causa.
La diagnosi deve considerare anche il percorso dell’acqua, che non sempre coincide con il punto in cui il fenomeno diventa visibile. L’acqua può infatti attraversare solai, murature, massetti e strati di finitura, spostandosi lateralmente o seguendo discontinuità costruttive prima di manifestarsi in un ambiente diverso da quello in cui si trova la perdita. Per questo motivo il tecnico deve valutare la conformazione dell’edificio, la stratigrafia degli elementi costruttivi, la pendenza delle superfici, la posizione degli scarichi e la continuità delle impermeabilizzazioni.
Le conclusioni devono essere supportate da sopralluoghi e indagini adeguate. A seconda della situazione, possono essere eseguite misurazioni dell’umidità nei materiali, prove con traccianti, verifiche di tenuta degli impianti, prove di allagamento controllato, indagini termografiche, videoispezioni, saggi localizzati, controlli delle pendenze, verifiche delle impermeabilizzazioni e ispezioni di coperture, cavedi o intercapedini. La perizia deve indicare quali strumenti sono stati utilizzati, le modalità di esecuzione delle prove, le eventuali limitazioni operative e i risultati ottenuti. Se non è stato possibile effettuare demolizioni o prove invasive, questa circostanza deve essere dichiarata, spiegando in che modo incide sul grado di certezza della diagnosi.
È necessario distinguere l’infiltrazione ancora attiva dai danni residui di un fenomeno già cessato. La presenza di una macchia o di muffa non dimostra automaticamente che la perdita sia ancora in corso. Il tecnico dovrebbe valutare se i materiali risultano tuttora umidi, se vi sono segni di alimentazione recente, se l’umidità varia nel tempo e se esiste una correlazione con eventi meteorici o con l’utilizzo degli impianti. Quando l’accertamento non consente una certezza assoluta, la conclusione deve essere formulata in termini tecnici prudenti, indicando il livello di probabilità della causa individuata e le verifiche ulteriori eventualmente necessarie.
La relazione deve inoltre esaminare i possibili fattori concorrenti. Un danno può derivare da più cause contemporaneamente, come una carente manutenzione delle grondaie associata a un’impermeabilizzazione deteriorata, oppure una perdita dell’impianto aggravata dall’assenza di ventilazione del locale. È quindi opportuno chiarire se la causa è unica, prevalente o concorrente e se vi sono condizioni che hanno aggravato l’entità dei danni o favorito la loro propagazione.
Una parte specifica deve essere dedicata alle opere necessarie per eliminare l’infiltrazione. Non è sufficiente indicare genericamente che occorre “rifare l’impermeabilizzazione” o “ripristinare il muro”. Il tecnico deve descrivere le lavorazioni in modo coerente con la causa accertata, precisando, quando possibile, la necessità di rimuovere finiture, eseguire demolizioni localizzate, riparare o sostituire tubazioni, ripristinare pendenze, rifare giunti e raccordi, intervenire sugli scarichi, applicare sistemi impermeabilizzanti, risanare le murature e procedere alla successiva asciugatura. Il ripristino estetico dovrebbe essere eseguito soltanto dopo avere risolto la causa e raggiunto un adeguato livello di asciugatura dei materiali.
La valutazione dei danni deve separare il danno diretto, cioè quello prodotto dall’acqua, dal costo degli interventi necessari per individuare ed eliminare la causa. Devono essere considerati, se documentati e tecnicamente riconducibili all’evento, i costi di demolizione, ricerca della perdita, smaltimento dei materiali, riparazione, asciugatura, trattamento antimuffa, rifacimento degli intonaci, tinteggiatura, sostituzione dei rivestimenti, ripristino di controsoffitti, pavimenti, infissi, impianti o beni mobili. Le quantità devono essere misurate o stimate con criteri espliciti e i prezzi devono essere riferiti a un prezzario, a preventivi verificabili o a valori di mercato aggiornati. Una stima attendibile deve chiarire se gli importi sono comprensivi di manodopera, materiali, trasporto, oneri di sicurezza, spese tecniche e imposte.
Se la perizia è destinata a una controversia condominiale o giudiziaria, deve affrontare anche la possibile riferibilità delle opere alla proprietà esclusiva o alle parti comuni, senza sostituirsi al giudice nell’interpretazione giuridica. Il tecnico può descrivere la collocazione fisica dell’elemento che ha causato il danno, la sua funzione, la titolarità apparente secondo la documentazione disponibile e il rapporto con le strutture comuni o private. Per esempio, può accertare se l’infiltrazione proviene da una tubazione a servizio esclusivo, da un pluviale, da una copertura, da un terrazzo o da una facciata, lasciando all’autorità competente la valutazione definitiva delle responsabilità giuridiche e della ripartizione delle spese.
Devono essere allegati, quando disponibili, i documenti utili alla verifica, come planimetrie, elaborati progettuali, fotografie precedenti e successive, fatture, preventivi, rapporti di intervento, comunicazioni tra le parti, denunce di sinistro, verbali condominiali, certificazioni degli impianti, precedenti perizie e documentazione relativa a lavori eseguiti. È importante indicare quali documenti sono stati esaminati e quali invece non sono stati messi a disposizione, poiché l’assenza di informazioni può limitare l’attendibilità o la completezza delle conclusioni.
La parte finale deve contenere conclusioni sintetiche ma motivate. Il tecnico dovrebbe indicare quali fenomeni sono stati accertati, quale causa ritiene più probabile, quali elementi sostengono tale conclusione, se l’infiltrazione è ancora attiva, quali interventi sono indispensabili e quale costo stimato comportano. Se permangono margini di incertezza, questi devono essere dichiarati, specificando quali ulteriori indagini potrebbero superarli. La relazione deve essere datata e sottoscritta dal tecnico, con l’indicazione dei relativi requisiti professionali, e deve conservare un linguaggio imparziale, evitando accuse, valutazioni emotive o conclusioni non dimostrate.
Una perizia efficace, quindi, non si limita a documentare l’esistenza di una macchia, ma costruisce un collegamento tecnico tra fenomeno, causa, percorso dell’acqua, danno e rimedio. Quanto più le osservazioni sono precise, le prove sono ripetibili e le conclusioni sono proporzionate ai dati raccolti, tanto maggiore sarà il valore della relazione sia per programmare i lavori sia per utilizzarla nell’ambito di una contestazione o di un procedimento.
Esempio di perizia tecnica infiltrazioni
Committente:
Tecnico incaricato:
Qualifica professionale:
Iscrizione all’Albo/Collegio di:
Numero di iscrizione:
Data dell’incarico:
Luogo dell’intervento:
Indirizzo dell’immobile:
Committente/proprietario dell’immobile:
Soggetto segnalante:
Data del sopralluogo:
Presenti al sopralluogo:
1. Oggetto dell’incarico
Il sottoscritto , incaricato da , ha eseguito un sopralluogo tecnico presso l’immobile sito in , al fine di accertare la presenza, l’estensione, la natura e le possibili cause delle infiltrazioni d’acqua segnalate nei locali .
L’incarico comprende:
- l’esame dello stato dei luoghi;
- l’individuazione delle manifestazioni di umidità e infiltrazione;
- la verifica delle possibili cause;
- la valutazione dei danni visibili;
- l’indicazione degli interventi necessari per l’eliminazione delle cause e il ripristino delle parti danneggiate;
- la documentazione fotografica e tecnica dei riscontri effettuati.
2. Identificazione dell’immobile
L’immobile oggetto di accertamento è ubicato in , piano , interno , censito al Catasto Fabbricati del Comune di al:
- Foglio: _____
- Particella: _____
- Subalterno: _____
- Categoria catastale: _____
- Consistenza/superficie catastale:
Destinazione d’uso dei locali interessati:
Anno di costruzione dell’immobile:
Tipologia edilizia:
Numero di piani dell’edificio:
Proprietà delle parti interessate:
3. Documentazione esaminata
Ai fini della presente perizia sono stati esaminati i seguenti documenti:
- planimetrie dell’immobile;
- elaborati grafici disponibili;
- fotografie precedenti;
- comunicazioni tra le parti;
- eventuali denunce di sinistro;
- precedenti relazioni tecniche;
- fatture o preventivi relativi a interventi eseguiti;
- documentazione catastale;
- altra documentazione: .
4. Descrizione generale dell’immobile
L’immobile si presenta costituito da
.Le strutture principali risultano realizzate in .
Le coperture risultano costituite da .
Le facciate esterne risultano rifinite mediante _____.
I locali interessati dalle infiltrazioni risultano essere:
- _____;
- _____;
- .
Le parti sovrastanti, sottostanti o confinanti con i locali interessati sono costituite da
.5. Modalità di esecuzione del sopralluogo
Durante il sopralluogo sono state eseguite le seguenti attività:
- ispezione visiva dei locali;
- verifica delle superfici murarie e dei soffitti;
- esame delle pavimentazioni e dei rivestimenti;
- controllo delle porzioni esterne accessibili;
- verifica dei punti di raccordo tra pareti, solai, coperture e serramenti;
- rilevazione delle condizioni di ventilazione e aerazione;
- misurazione dei valori di umidità mediante _____;
- eventuale prova di bagnatura o di tenuta mediante _____;
- verifica dell’impianto idrico mediante _____;
- acquisizione di rilievi fotografici;
- altre verifiche: .
Le operazioni sono state eseguite in condizioni meteorologiche
, con temperatura esterna di circa °C e umidità relativa pari a circa %.6. Stato dei luoghi e manifestazioni riscontrate
Nel locale , ubicato al piano , sono state rilevate:
- macchie di umidità sulle superfici _____;
- aloni di colore _____;
- distacchi di pittura;
- rigonfiamenti dell’intonaco;
- efflorescenze saline;
- muffe superficiali;
- fessurazioni;
- distacchi di rivestimento;
- deterioramento degli elementi lignei;
- degrado degli elementi metallici;
- gocciolamento attivo;
- presenza di acqua stagnante;
- alterazione della pavimentazione;
- altri fenomeni: _____.
Le manifestazioni interessano approssimativamente:
- parete , per una superficie di circa m²;
- parete , per una superficie di circa m²;
- soffitto, per una superficie di circa _____ m²;
- pavimento, per una superficie di circa _____ m²;
- altri elementi: .
L’altezza massima raggiunta dall’umidità rispetto al piano di calpestio è pari a circa
cm.La distribuzione delle macchie risulta .
L’intensità delle manifestazioni è stata valutata come .
7. Misurazioni effettuate
Le misurazioni dell’umidità hanno evidenziato i seguenti valori:
| Ubicazione | Tipo di superficie | Valore rilevato | Metodo/strumento |
|—|—|—:|—|
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |Valore medio dell’umidità rilevata:
Valore di riferimento rilevato in una zona non interessata:
Differenziale rispetto alla zona di riferimento: _____
Eventuali misurazioni termografiche:
- temperatura superficiale minima: _____ °C;
- temperatura superficiale massima: _____ °C;
- presenza di ponti termici: _____;
- presenza di anomalie compatibili con infiltrazioni: _____.
8. Esame delle possibili cause
Sulla base dei riscontri effettuati, sono state considerate le seguenti possibili cause:
- infiltrazione proveniente dalla copertura;
- deterioramento o discontinuità della guaina impermeabilizzante;
- insufficiente pendenza della copertura;
- ostruzione o rottura di pluviali e gronde;
- perdita da tubazioni di adduzione o scarico;
- perdita da impianti di climatizzazione;
- infiltrazione attraverso giunti costruttivi;
- infiltrazione attraverso pareti controterra;
- risalita capillare;
- condensa superficiale;
- condensa interstiziale;
- infiltrazione proveniente da terrazzo o balcone;
- infiltrazione proveniente da bagno, cucina o altro locale adiacente;
- difetti di sigillatura dei serramenti;
- fessurazioni della muratura;
- degrado dei rivestimenti esterni;
- altra causa: _____.
9. Accertamento della causa prevalente
In base alla posizione, alla conformazione e alla distribuzione delle manifestazioni rilevate, nonché agli esiti delle verifiche eseguite, la causa prevalente dell’infiltrazione è individuata in:
__
__
__
La causa risulta riconducibile a:
- difetto di progettazione;
- difetto di esecuzione;
- carenza di manutenzione;
- vetustà dei materiali;
- evento meteorico eccezionale;
- rottura accidentale;
- comportamento o intervento di terzi;
- altra circostanza: _____.
L’infiltrazione risulta:
- attualmente in corso;
- non attiva al momento del sopralluogo;
- intermittente;
- correlata a eventi piovosi;
- correlata all’utilizzo di impianti idrici;
- di origine non ancora definitivamente accertabile.
10. Verifiche sulle strutture e sugli impianti
Le tubazioni e gli scarichi accessibili sono risultati:
__
__
Le coperture, i terrazzi, i balconi o le superfici sovrastanti sono risultati:
__
__
I pluviali, le gronde e i sistemi di smaltimento delle acque meteoriche sono risultati:
__
__
I serramenti e i relativi sistemi di tenuta sono risultati:
__
__
Le murature e gli elementi strutturali visibili presentano:
__
__
11. Danni riscontrati
Sono stati riscontrati i seguenti danni:
- deterioramento della tinteggiatura;
- distacco dell’intonaco;
- danneggiamento dei rivestimenti;
- degrado della pavimentazione;
- deterioramento del battiscopa;
- deformazione di elementi lignei;
- ossidazione di elementi metallici;
- danneggiamento di arredi;
- danneggiamento di apparecchiature;
- formazione di muffe;
- alterazione delle finiture;
- deterioramento degli isolamenti;
- altri danni: .
La quantificazione dei danni visibili è la seguente:
| Lavorazione o bene danneggiato | Quantità | Prezzo unitario | Importo |
| | € | € |
|—|—:|—:|—:|
|
| | | € | € |
| | | € | € |
| | | € | € |Totale opere di ripristino: €
Oneri per la sicurezza: €
Spese tecniche: €
Altri oneri: €
Imponibile: €
IVA: €
Totale complessivo stimato: €
12. Interventi necessari per l’eliminazione della causa
Per eliminare o ridurre la causa dell’infiltrazione si ritiene necessario eseguire i seguenti interventi:
- _____
- _____
- _____
- _____
- _____
Gli interventi dovranno comprendere, ove necessario:
- rimozione delle parti degradate;
- apertura e ripristino delle tracce;
- riparazione o sostituzione delle tubazioni;
- ripristino delle impermeabilizzazioni;
- rifacimento dei raccordi e dei risvolti;
- ripristino delle pendenze;
- pulizia e riparazione di gronde e pluviali;
- sigillatura dei giunti;
- ripristino delle fughe;
- risanamento delle murature;
- miglioramento della ventilazione;
- trattamento antimuffa;
- applicazione di materiali impermeabilizzanti;
- esecuzione di prove di tenuta;
- altra lavorazione: _____.
13. Interventi di ripristino
Dopo l’eliminazione della causa e il completo prosciugamento delle murature, si dovranno eseguire le seguenti opere:
- asportazione degli intonaci ammalorati;
- rimozione delle pitture incoerenti;
- trattamento delle efflorescenze;
- trattamento antimuffa;
- rifacimento dell’intonaco;
- applicazione di primer o fissativo;
- tinteggiatura delle superfici;
- ripristino dei rivestimenti;
- sostituzione dei battiscopa;
- ripristino della pavimentazione;
- sostituzione o riparazione degli elementi danneggiati;
- pulizia finale dei locali;
- altre opere: .
I lavori di ripristino dovranno essere eseguiti non prima del completo raggiungimento di condizioni di umidità compatibili con la corretta applicazione dei materiali.
14. Tempi previsti
Tempo stimato per l’eliminazione della causa:
giorni.Tempo stimato per l’asciugatura delle strutture: giorni.
Tempo stimato per le opere di ripristino: giorni.
Durata complessiva stimata: giorni.
15. Valutazione conclusiva
Dagli accertamenti eseguiti è emerso che le infiltrazioni riscontrate nei locali sono riconducibili principalmente a:
__
__
__
I danni osservati risultano compatibili con la causa sopra indicata in quanto:
__
__
Per evitare il ripetersi dei fenomeni infiltrativi è necessario procedere con:
__
__
Le opere di ripristino potranno essere eseguite soltanto dopo:
- l’eliminazione della causa dell’infiltrazione;
- la verifica dell’efficacia degli interventi;
- l’adeguata asciugatura delle strutture;
- la rimozione delle parti ammalorate;
- la verifica dell’assenza di ulteriori apporti d’acqua.
16. Limitazioni dell’accertamento
La presente perizia è stata redatta sulla base dei sopralluoghi, delle verifiche visive e strumentali eseguibili nelle parti accessibili dell’immobile.
Non sono state eseguite opere di demolizione, saggi invasivi o prove distruttive, salvo:
__
Non è stato possibile esaminare:
__
Eventuali ulteriori accertamenti potranno essere eseguiti mediante:
__
17. Allegati
Sono allegati alla presente perizia:
- Allegato 1 – Documentazione fotografica;
- Allegato 2 – Planimetria con indicazione delle zone interessate;
- Allegato 3 – Schema delle infiltrazioni;
- Allegato 4 – Risultati delle misurazioni;
- Allegato 5 – Preventivo delle opere;
- Allegato 6 – Documentazione catastale;
- Allegato 7 – Altra documentazione: .
Luogo:
Data:
Il tecnico incaricato
Firma: