Una perizia tecnica del tetto è una valutazione svolta da un professionista qualificato per verificarne lo stato di conservazione, la sicurezza, la stabilità e l’eventuale presenza di danni o infiltrazioni. Il documento descrive i problemi riscontrati, ne individua le possibili cause e indica gli interventi di riparazione o manutenzione necessari, spesso con una stima dei relativi costi.
Come compilare il modello perizia tecnica tetto
Una perizia tecnica relativa a un tetto deve descrivere in modo chiaro, obiettivo e documentato lo stato dell’opera, le sue caratteristiche costruttive, le eventuali anomalie riscontrate e le cause che le hanno determinate. Il documento deve consentire a un proprietario, a un amministratore condominiale, a un’impresa, a un’assicurazione o a un’autorità giudiziaria di comprendere con precisione la situazione esistente, il livello di rischio e gli interventi necessari.
In apertura devono essere indicati i dati identificativi dell’immobile, comprendenti l’indirizzo, gli eventuali riferimenti catastali, la destinazione d’uso dell’edificio, il nominativo del proprietario o del committente e, se si tratta di un condominio, i dati dell’amministratore e delle parti comuni interessate. Devono inoltre essere riportati i dati del tecnico incaricato, la sua qualifica professionale, l’ordine o collegio di appartenenza, il numero di iscrizione e l’oggetto specifico dell’incarico. È opportuno precisare anche la data del sopralluogo, le persone presenti, le modalità di accesso alla copertura e gli eventuali limiti dell’indagine.
La perizia deve chiarire l’origine e lo scopo dell’incarico. Può trattarsi, ad esempio, della verifica di infiltrazioni d’acqua, della valutazione di un danno causato da eventi atmosferici, dell’accertamento di difetti di posa, della verifica della stabilità della struttura, della valutazione di lavori già eseguiti oppure della necessità di rifacimento completo o parziale della copertura. La definizione dell’incarico è importante perché stabilisce quali aspetti il tecnico è chiamato a esaminare e quali, invece, rimangono estranei alla valutazione.
Devono essere indicati i documenti esaminati prima o durante l’indagine. Tra questi possono rientrare i titoli edilizi, gli elaborati progettuali, le pratiche strutturali, i certificati di collaudo, i capitolati, i contratti d’appalto, le fatture, i verbali condominiali, le precedenti manutenzioni, le dichiarazioni delle imprese, la documentazione fotografica storica e le eventuali denunce di sinistro. Se alcuni documenti non sono disponibili, questa circostanza deve essere dichiarata espressamente, poiché l’assenza della documentazione può limitare la possibilità di ricostruire l’età, la stratigrafia o la conformità del tetto.
La descrizione dello stato di fatto deve essere dettagliata. Occorre indicare la tipologia della copertura, specificando se si tratta di un tetto a falde inclinate, piano, a volta, praticabile o non praticabile. Devono essere descritte la geometria, l’orientamento, l’inclinazione delle falde, la superficie approssimativa, la presenza di abbaini, lucernari, camini, antenne, impianti fotovoltaici, linee vita, parapetti, gronde e pluviali. È necessario precisare anche se il tetto è accessibile in sicurezza e quali parti sono state effettivamente ispezionate.
Particolare attenzione deve essere dedicata alla struttura portante. La perizia dovrebbe identificare, per quanto possibile, i materiali utilizzati, come legno, acciaio, calcestruzzo armato o sistemi misti, e descrivere la presenza di travi, arcarecci, capriate, tavolati, solai inclinati o altri elementi strutturali. Devono essere riportati i segni di deformazione, cedimento, inflessione eccessiva, instabilità, marcescenza, corrosione, fessurazione, distacco o danneggiamento degli elementi portanti. Qualora siano necessari calcoli, prove sui materiali o verifiche strutturali approfondite, la perizia deve specificare se tali attività sono state eseguite oppure se devono essere affidate a un professionista competente in materia strutturale.
La composizione degli strati del tetto deve essere descritta con la massima accuratezza possibile. È utile indicare il tipo di manto di copertura, come tegole, coppi, lastre metalliche, membrane bituminose, pannelli sandwich o altri materiali, nonché la presenza di listelli, tavolati, guaine impermeabilizzanti, barriere al vapore, strati isolanti, camere di ventilazione e rivestimenti interni. Quando la stratigrafia non è visibile, il tecnico deve distinguere con chiarezza ciò che è stato accertato direttamente da ciò che è stato dedotto sulla base dei documenti, dell’età dell’edificio o di saggi localizzati.
La perizia deve riportare le condizioni del manto di copertura e degli elementi accessori. Devono essere valutati lo stato delle tegole o delle lastre, la loro corretta sovrapposizione e adesione, la presenza di rotture, scivolamenti, sollevamenti, deformazioni, usura, efflorescenze, distacchi, corrosione o fissaggi inadeguati. Devono essere esaminati anche i raccordi con comignoli, lucernari, pareti verticali, parapetti, terrazzi, corpi emergenti e impianti, perché molti fenomeni di infiltrazione si originano proprio nei punti di discontinuità della copertura.
Un capitolo importante riguarda il sistema di smaltimento delle acque meteoriche. La perizia deve verificare lo stato di gronde, converse, scossaline, bocchettoni, pluviali, canali di raccolta e raccordi, indicando se presentano ostruzioni, perdite, pendenze insufficienti, deformazioni, corrosione, distacchi o dimensionamenti non adeguati. Occorre valutare anche il corretto deflusso dell’acqua e la presenza di ristagni, tracimazioni o scarichi che riversano l’acqua su facciate, balconi o altre porzioni dell’edificio.
Se l’incarico riguarda infiltrazioni o umidità, la relazione deve localizzare con precisione i fenomeni osservati, indicando gli ambienti interessati, le superfici coinvolte, l’estensione delle macchie, la loro evoluzione nel tempo e la correlazione con le precipitazioni. Devono essere descritti gli effetti visibili, come aloni, distacchi di intonaco, formazione di muffe, efflorescenze saline, degrado delle finiture, gocciolamenti, odori di umidità o deterioramento degli elementi lignei. È importante distinguere l’umidità da infiltrazione meteorica da quella dovuta a condensa, risalita capillare, rotture di tubazioni o impianti, poiché le modalità di intervento sono differenti.
L’accertamento delle cause deve essere motivato tecnicamente e non può limitarsi a una semplice affermazione. Il perito deve spiegare il rapporto tra il difetto riscontrato e il danno prodotto, indicando, quando possibile, se l’origine è riconducibile a carenze progettuali, errori di esecuzione, materiali inadeguati, vetustà, mancata manutenzione, eventi atmosferici eccezionali, interventi successivi o interferenze con impianti e opere aggiunte. Nel caso in cui non sia possibile individuare con certezza una causa unica, devono essere formulate ipotesi alternative, specificando il grado di attendibilità di ciascuna e gli ulteriori accertamenti necessari.
La valutazione deve comprendere anche l’analisi della sicurezza. Il tecnico deve segnalare eventuali condizioni di pericolo per le persone, come elementi instabili o in procinto di cadere, accessi non protetti, assenza di idonei sistemi anticaduta, superfici scivolose, parapetti insufficienti, lucernari non protetti o componenti strutturali compromessi. Se esiste un rischio immediato, la perizia deve indicare le misure provvisionali urgenti, come delimitazioni, puntellamenti, rimozione di parti pericolanti o interdizione dell’accesso alla copertura.
Devono essere analizzati, per quanto pertinente all’incarico, gli aspetti normativi e autorizzativi. La relazione può verificare la compatibilità dell’opera con i titoli edilizi, le norme tecniche per le costruzioni, le disposizioni in materia di sicurezza dei lavori in quota, i requisiti di impermeabilizzazione e isolamento, la disciplina energetica, le prescrizioni antincendio e gli eventuali vincoli paesaggistici o storico-artistici. Il tecnico deve però dichiarare quali verifiche sono state realmente svolte e non deve attestare la conformità complessiva dell’immobile se non dispone degli elementi necessari.
La documentazione fotografica deve essere ampia, leggibile e collegata al testo. Le fotografie devono mostrare sia la situazione generale del tetto sia i singoli difetti, includendo riferimenti che consentano di individuare il punto ripreso. È consigliabile utilizzare una planimetria o uno schema della copertura con la posizione delle immagini, delle infiltrazioni, dei danni e dei punti di controllo. Quando vengono usati strumenti come termocamera, igrometro, endoscopio, drone o rilievi topografici, devono essere indicati il tipo di strumento, le condizioni di esecuzione e, se rilevante, i risultati ottenuti.
La perizia deve infine proporre gli interventi necessari, distinguendo le opere urgenti da quelle definitive. Devono essere descritti i lavori di riparazione, manutenzione o rifacimento, specificando le parti da rimuovere, sostituire, ripristinare o integrare. È utile indicare se l’intervento può essere localizzato oppure se, a causa dell’estensione o della natura del degrado, è consigliabile una revisione generale o il rifacimento dell’intera copertura. Le soluzioni proposte devono essere coerenti con le cause accertate; ad esempio, la semplice sostituzione di alcune tegole non può essere considerata risolutiva se il problema dipende da una guaina deteriorata, da un raccordo eseguito male o da un’insufficiente pendenza.
La stima economica deve riportare le quantità considerate, i prezzi unitari adottati, i costi della manodopera, i ponteggi o mezzi di sollevamento, gli oneri per la sicurezza, lo smaltimento dei materiali, le eventuali prove, la progettazione, la direzione dei lavori e le imposte. È opportuno precisare il livello di accuratezza della stima, distinguendo una valutazione sommaria da un computo metrico estimativo basato su misurazioni puntuali e prezziari ufficiali. In presenza di più alternative tecniche, possono essere confrontati costi, durata, vantaggi, limiti e necessità manutentive di ciascuna soluzione.
Le conclusioni devono rispondere in modo diretto ai quesiti posti dal committente. Devono riassumere lo stato del tetto, i difetti principali, le cause ritenute più probabili, l’eventuale presenza di rischi, l’urgenza degli interventi e le opere raccomandate. Se la perizia è destinata a una controversia, è importante separare i fatti direttamente osservati dalle valutazioni tecniche, indicare il nesso causale con adeguata motivazione e precisare eventuali responsabilità solo nei limiti delle competenze tecniche del professionista, senza sostituirsi all’autorità giudiziaria.
Il documento deve essere datato, sottoscritto e timbrato dal tecnico. Devono essere allegati, quando presenti, elaborati grafici, planimetrie, schemi, fotografie, risultati delle prove, documenti consultati, preventivi, computi metrici e dichiarazioni rese dalle parti. Se si tratta di una perizia asseverata o giurata, devono essere rispettate anche le formalità previste per l’asseverazione o il giuramento. Una perizia tecnicamente valida deve quindi essere verificabile, imparziale, comprensibile e sufficientemente completa da permettere a chi la legge di ricostruire il ragionamento seguito e di valutare correttamente gli interventi da eseguire.
Esempio di perizia tecnica tetto
Committente: _____________________
Proprietà dell’immobile: _____________________
Ubicazione dell’immobile: _____________________
Comune: _____________________
Provincia: _____________________
Identificazione catastale: Foglio _____________________, particella _____________________, subalterno _____________________
Tecnico incaricato: _____________________
Qualifica professionale: _____________________
Albo professionale: _____________________
Numero di iscrizione: _____________________
Data del sopralluogo: _____________________
Presenti al sopralluogo: _____________________
Oggetto della perizia: accertamento dello stato di conservazione, delle condizioni di sicurezza, delle eventuali criticità e degli interventi necessari relativi alla copertura dell’immobile sito in _____________________.
La presente perizia è stata redatta sulla base del sopralluogo effettuato in data _____________________, della documentazione resa disponibile dal committente e degli accertamenti visivi e strumentali eseguiti, ove consentito dalle condizioni di accessibilità della copertura.
L’immobile oggetto di esame è destinato a _____________________ ed è costituito da _____________________.
La copertura presenta le seguenti caratteristiche:
– tipologia: _____________________;
– configurazione: piana / a falde / a padiglione / a capanna / altra _____________________;
– struttura portante: _____________________;
– elemento di supporto: _____________________;
– manto di copertura: _____________________;
– pendenza media: _____________________;
– superficie complessiva stimata: _____________________ m²;
– epoca presunta di realizzazione: _____________________;
– ultimo intervento di manutenzione noto: _____________________;
– sistema di smaltimento delle acque meteoriche: _____________________;
– presenza di isolamento termico: sì / no / non accertabile;
– presenza di guaina impermeabilizzante: sì / no / non accertabile;
– presenza di lucernari o elementi emergenti: _____________________;
– presenza di impianti o apparecchiature in copertura: _____________________.
L’accesso alla copertura è avvenuto mediante _____________________.
Le condizioni meteorologiche rilevate durante il sopralluogo erano _____________________.
La visibilità delle parti costituenti la copertura è risultata completa / parziale / limitata per i seguenti motivi: _____________________.
La struttura portante principale risulta realizzata in _____________________.
Durante l’ispezione sono state rilevate le seguenti condizioni:
– stato generale degli elementi portanti: _____________________;
– presenza di deformazioni o cedimenti: _____________________;
– presenza di lesioni o fessurazioni: _____________________;
– presenza di marcescenze o attacchi biologici: _____________________;
– presenza di corrosione o ossidazione: _____________________;
– stato dei collegamenti e degli ancoraggi: _____________________;
– stato degli appoggi: _____________________;
– regolarità delle pendenze: _____________________;
– ulteriori anomalie: _____________________.
Il manto di copertura è costituito da _____________________.
Lo stato del manto risulta:
– elementi integri: _____________________;
– elementi rotti, fessurati o disallineati: _____________________;
– elementi mancanti: _____________________;
– elementi degradati o deteriorati: _____________________;
– presenza di infiltrazioni o tracce di umidità: _____________________;
– presenza di vegetazione, muschi o depositi: _____________________;
– presenza di sollevamenti o distacchi: _____________________;
– presenza di giunti deteriorati: _____________________;
– percentuale stimata degli elementi ammalorati: _____________________%;
– ulteriori osservazioni: _____________________.
Le opere di impermeabilizzazione risultano costituite da _____________________.
Durante il sopralluogo sono stati rilevati:
– distacchi o sollevamenti della membrana: _____________________;
– screpolature o fessurazioni: _____________________;
– deterioramento dei raccordi: _____________________;
– discontinuità in corrispondenza di converse e compluvi: _____________________;
– anomalie nei risvolti verticali: _____________________;
– ristagni d’acqua: _____________________;
– infiltrazioni negli ambienti sottostanti: _____________________;
– altre problematiche: _____________________.
L’isolamento termico della copertura risulta realizzato mediante _____________________, con spessore dichiarato o stimato pari a _____________________.
Lo stato di conservazione dell’isolamento termico risulta _____________________.
Non è stato possibile verificare / È stato possibile verificare la continuità e l’efficienza dello strato isolante per i seguenti motivi: _____________________.
Le lattonerie presenti sono costituite da _____________________.
Lo stato delle lattonerie risulta:
– canali di gronda: _____________________;
– pluviali: _____________________;
– converse: _____________________;
– scossaline: _____________________;
– copertine: _____________________;
– raccordi con pareti e comignoli: _____________________;
– fissaggi: _____________________;
– presenza di perdite o ostruzioni: _____________________;
– presenza di deformazioni o corrosione: _____________________.
Gli elementi emergenti dalla copertura risultano costituiti da _____________________.
Sono stati esaminati i seguenti elementi:
– comignoli: _____________________;
– canne fumarie: _____________________;
– torrini e sfiati: _____________________;
– lucernari: _____________________;
– antenne e supporti: _____________________;
– pannelli fotovoltaici o solari: _____________________;
– unità impiantistiche: _____________________;
– linee vita e dispositivi anticaduta: _____________________;
– ulteriori elementi: _____________________.
Lo stato di conservazione degli elementi emergenti risulta _____________________.
Sono state rilevate infiltrazioni d’acqua o tracce di umidità nei seguenti locali:
– ambiente _____________________: _____________________;
– ambiente _____________________: _____________________;
– ambiente _____________________: _____________________;
– ambiente _____________________: _____________________.
Le manifestazioni riscontrate consistono in _____________________.
Le cause presumibili delle infiltrazioni sono riconducibili a _____________________.
Il nesso tra le anomalie riscontrate in copertura e i fenomeni presenti negli ambienti sottostanti è risultato:
– certo / probabile / possibile / non accertabile;
– motivazione: _____________________.
Sono stati eseguiti i seguenti accertamenti strumentali:
– _____________________;
– _____________________;
– _____________________;
– _____________________.
Strumentazione utilizzata: _____________________.
Risultati degli accertamenti: _____________________.
Non sono stati eseguiti saggi distruttivi / Sono stati eseguiti saggi distruttivi nei seguenti punti: _____________________.
Le condizioni di sicurezza per l’accesso e la permanenza in copertura risultano _____________________.
Sono presenti i seguenti dispositivi di protezione collettiva o individuale:
– parapetti: _____________________;
– linee vita: _____________________;
– punti di ancoraggio: _____________________;
– passerelle o camminamenti: _____________________;
– scale di accesso: _____________________;
– protezioni dei lucernari: _____________________;
– altri dispositivi: _____________________.
Le condizioni dei dispositivi di sicurezza risultano _____________________.
Le principali criticità riscontrate sono:
1. _____________________;
2. _____________________;
3. _____________________;
4. _____________________;
5. _____________________.
In relazione alle anomalie rilevate, si ritiene necessario eseguire i seguenti interventi:
– ripristino o sostituzione di _____________________;
– riparazione di _____________________;
– rifacimento di _____________________;
– sigillatura e impermeabilizzazione di _____________________;
– sostituzione o ripristino delle lattonerie _____________________;
– verifica e adeguamento dei dispositivi anticaduta _____________________;
– pulizia e disostruzione di _____________________;
– verifica strutturale di _____________________;
– ulteriori interventi: _____________________.
Gli interventi sono classificabili come:
– manutenzione ordinaria: _____________________;
– manutenzione straordinaria: _____________________;
– interventi di ripristino: _____________________;
– interventi di adeguamento: _____________________;
– interventi di sostituzione: _____________________.
La priorità di esecuzione degli interventi è la seguente:
– alta: _____________________;
– media: _____________________;
– bassa: _____________________.
I lavori dovranno essere eseguiti da imprese qualificate, nel rispetto della normativa vigente in materia di sicurezza, lavori in quota, opere edili, impermeabilizzazioni, impianti e smaltimento dei materiali di risulta.
Prima dell’inizio dei lavori dovranno essere acquisiti, ove necessari:
– autorizzazioni edilizie: _____________________;
– eventuali autorizzazioni condominiali: _____________________;
– documentazione relativa alla sicurezza: _____________________;
– elaborati tecnici: _____________________;
– documentazione relativa ai dispositivi anticaduta: _____________________;
– ulteriori documenti: _____________________.
La stima economica preliminare degli interventi è la seguente:
– opere provvisionali e sicurezza: euro _____________________;
– rimozione e smaltimento: euro _____________________;
– opere strutturali: euro _____________________;
– rifacimento o riparazione del manto: euro _____________________;
– opere di impermeabilizzazione: euro _____________________;
– lattonerie: euro _____________________;
– isolamento termico: euro _____________________;
– dispositivi anticaduta: euro _____________________;
– opere accessorie: euro _____________________;
– oneri tecnici: euro _____________________;
– imprevisti: euro _____________________.
Totale imponibile stimato: euro _____________________
IVA: euro _____________________
Totale complessivo stimato: euro _____________________
La stima ha carattere indicativo e dovrà essere verificata mediante computo metrico estimativo, elaborato progettuale e preventivi di imprese specializzate.
Sulla base degli accertamenti effettuati, la copertura risulta:
– in buono stato di conservazione / in stato di conservazione sufficiente / in stato di conservazione mediocre / in stato di conservazione insufficiente;
– idonea all’uso attuale / idonea con limitazioni / non idonea fino all’esecuzione degli interventi indicati.
Le condizioni di sicurezza strutturale risultano _____________________.
Le condizioni di tenuta all’acqua risultano _____________________.
Le condizioni di durabilità risultano _____________________.
Le condizioni di efficienza del sistema di smaltimento delle acque meteoriche risultano _____________________.
Si prescrive di eseguire _____________________ entro _____________________.
Si raccomanda di effettuare una verifica periodica della copertura con cadenza _____________________ e comunque dopo eventi meteorologici eccezionali.
La presente perizia è stata redatta sulla base delle parti accessibili e visibili durante il sopralluogo. Eventuali difetti occulti, patologie non rilevabili visivamente o problematiche presenti in elementi non ispezionabili potranno essere accertati esclusivamente mediante ulteriori indagini, saggi o prove specifiche.
Allegati:
– documentazione fotografica composta da n. _____________________ fotografie;
– planimetria della copertura;
– elaborati grafici;
– risultati delle prove strumentali;
– computo metrico estimativo;
– preventivi;
– documentazione catastale;
– altra documentazione: _____________________.
Luogo: _____________________
Data: _____________________
Il tecnico incaricato
Firma: _____________________
Timbro professionale: _____________________