La perizia tecnica per un mutuo è la valutazione dell’immobile richiesta dalla banca prima di concedere il finanziamento. Un tecnico incaricato verifica le caratteristiche, lo stato, la regolarità edilizia e il valore di mercato della casa, così da stabilire se può essere una garanzia adeguata per il mutuo e quale importo finanziare.
Come compilare il modello perizia tecnica mutuo
Una perizia tecnica per un mutuo è il documento attraverso il quale un professionista abilitato, normalmente un geometra, un architetto o un ingegnere, verifica le caratteristiche dell’immobile e ne determina il valore ai fini della concessione del finanziamento. La perizia non serve soltanto a stabilire quanto vale la casa sul mercato, ma anche a consentire alla banca di accertare che il bene offerto in garanzia sia identificabile, commerciabile, regolare sotto il profilo edilizio e catastale e sufficientemente conservabile nel tempo. Il contenuto deve quindi essere preciso, documentato e coerente con i criteri richiesti dall’istituto di credito.
All’inizio devono essere indicati i dati dell’incarico, il soggetto che ha richiesto la perizia, la banca destinataria, la data del sopralluogo e quella di redazione del documento. Devono inoltre essere riportati i dati del tecnico incaricato, con qualifica professionale, numero di iscrizione all’albo, eventuale società o studio di appartenenza e dichiarazione di indipendenza rispetto alle parti coinvolte. È importante che la relazione chiarisca lo scopo della valutazione, specificando che l’immobile viene esaminato ai fini della concessione di un finanziamento ipotecario e dell’eventuale iscrizione della garanzia reale.
La perizia deve identificare con precisione il bene. Occorre indicare l’indirizzo completo, il Comune, la zona, il piano, l’eventuale numero interno, la destinazione d’uso e la composizione dell’unità immobiliare. Devono essere descritti anche gli accessori, come cantine, soffitte, box, posti auto, giardini, terrazzi e altre pertinenze, specificando se sono autonomamente censiti al catasto o se risultano collegati all’unità principale. Quando l’immobile fa parte di un condominio, è opportuno indicare la denominazione o l’ubicazione del fabbricato, il numero complessivo delle unità, le parti comuni rilevanti e, se disponibili, le informazioni sulle condizioni generali dell’edificio.
Un elemento essenziale è l’identificazione catastale. La relazione deve riportare Comune catastale, foglio, particella o mappale, subalterno, categoria, classe, consistenza, rendita catastale e indirizzo catastale, verificando che tali dati corrispondano all’immobile effettivamente visionato. Il perito deve confrontare la planimetria catastale con lo stato dei luoghi e segnalare eventuali difformità, come tramezzi spostati, vani non rappresentati, aperture diverse, ampliamenti, locali trasformati o pertinenze mancanti. La planimetria catastale, infatti, non dimostra da sola la regolarità edilizia, ma deve risultare coerente con la situazione reale almeno sotto il profilo della corretta rappresentazione catastale.
La descrizione dello stato fisico dell’immobile deve essere concreta e non meramente formale. Devono essere esaminati, per quanto visibile, la struttura, le facciate, la copertura, i solai, i balconi, gli infissi, le pavimentazioni, le finiture, gli impianti, i servizi igienici, il livello di manutenzione e l’eventuale presenza di problemi come umidità, infiltrazioni, cedimenti, lesioni, distacchi, muffe o ammaloramenti. Il tecnico deve specificare se l’ispezione è stata completa o limitata alle parti accessibili e deve distinguere ciò che è stato direttamente verificato da ciò che è stato dichiarato dal proprietario o ricavato dalla documentazione.
La verifica urbanistica ed edilizia costituisce una delle parti più importanti della perizia. Devono essere indicati, quando reperibili, il titolo edilizio originario, le successive concessioni, licenze, autorizzazioni, permessi di costruire, denunce o segnalazioni certificate di inizio attività, eventuali condoni edilizi e gli atti relativi a varianti o sanatorie. Il professionista deve confrontare lo stato attuale dell’immobile con i titoli depositati presso il Comune e indicare se l’edificio e l’unità immobiliare risultano legittimi dal punto di vista edilizio e urbanistico.
Qualora vengano riscontrate difformità, la perizia deve descriverle con chiarezza, precisando se si tratta di irregolarità catastali, edilizie o di entrambe. Deve inoltre indicare, per quanto tecnicamente possibile, se la situazione può essere regolarizzata, quale procedimento potrebbe essere necessario, quali tempi e costi presumibili comporterebbe e se la difformità incide sulla commerciabilità del bene o sulla possibilità per la banca di iscrivere validamente l’ipoteca. Non è corretto limitarsi a una formula generica come “immobile conforme” quando non siano stati effettivamente esaminati i documenti comunali.
Deve essere verificata anche l’agibilità o abitabilità, ove richiesta in relazione all’epoca di costruzione e alla destinazione dell’immobile. Il perito deve indicare gli estremi del certificato, della segnalazione certificata di agibilità o della documentazione equivalente, oppure segnalare che tale documento non è stato reperito. L’assenza dell’agibilità non comporta automaticamente l’impossibilità di finanziare l’immobile, ma può rappresentare un elemento di rischio e deve essere valutata dalla banca insieme alle altre circostanze.
Per gli impianti, la relazione dovrebbe riportare le informazioni disponibili sulla conformità alla normativa vigente, con riferimento agli impianti elettrico, idrico-sanitario, termico, del gas e, se presenti, di climatizzazione o altri impianti tecnologici. Il perito deve precisare se sono state consegnate le dichiarazioni di conformità o di rispondenza e se l’accertamento è stato soltanto documentale oppure anche visivo. Nella maggior parte dei casi la perizia bancaria non sostituisce una verifica specialistica degli impianti, quindi eventuali limiti dell’indagine devono essere dichiarati.
Una parte specifica deve riguardare la provenienza dell’immobile e la disponibilità giuridica, ma è necessario distinguere l’attività tecnica da quella notarile. Il perito può esaminare l’atto di provenienza, come compravendita, successione, donazione, divisione o decreto di trasferimento, e verificare la corrispondenza tra il bene descritto nell’atto e quello oggetto di sopralluogo. Può inoltre riportare le informazioni risultanti dalla documentazione ricevuta in merito a usufrutti, diritti di abitazione, servitù, enfiteusi, vincoli, pignoramenti o altre limitazioni. Tuttavia, la verifica definitiva della libertà dell’immobile da ipoteche e gravami spetta normalmente al notaio mediante l’ispezione ipotecaria; la perizia dovrebbe quindi chiarire il perimetro delle verifiche effettivamente svolte.
Il rapporto deve descrivere il contesto e la posizione dell’immobile. Sono rilevanti l’accessibilità, la distanza dai principali servizi, la presenza di trasporti pubblici, scuole, negozi, infrastrutture, aree verdi, parcheggi e collegamenti stradali. Devono essere considerate anche le caratteristiche della zona, il livello di urbanizzazione, la domanda abitativa, l’eventuale presenza di fattori negativi come rumore, vincoli ambientali, rischio idrogeologico, vicinanza a impianti industriali o condizioni di degrado. Questi elementi incidono sulla commerciabilità e sul valore di mercato.
La consistenza deve essere calcolata secondo criteri chiari. La perizia deve indicare la superficie catastale, la superficie commerciale e, se utile, la superficie calpestabile. La superficie commerciale normalmente comprende la superficie principale dell’abitazione e valorizza in misura diversa balconi, terrazzi, giardini, cantine, soffitte, box e altre pertinenze. Il metodo di calcolo deve essere esplicitato, perché l’utilizzo di coefficienti diversi può produrre risultati differenti. È importante evitare di confondere la superficie interna utile con quella commerciale utilizzata per la stima.
La valutazione economica deve indicare il valore di mercato dell’immobile alla data della perizia. Il tecnico deve spiegare il metodo adottato, normalmente basato sul confronto con compravendite recenti di beni simili nella stessa zona, eventualmente integrato con il metodo reddituale o con il metodo del costo, quando le caratteristiche del bene lo rendano opportuno. I comparabili utilizzati devono essere il più possibile omogenei per posizione, superficie, stato manutentivo, piano, esposizione, dotazioni, epoca di costruzione e presenza di pertinenze. La relazione dovrebbe illustrare gli elementi di confronto e le eventuali correzioni applicate.
Il valore finale non dovrebbe essere presentato come una cifra priva di motivazione. Deve risultare dal rapporto tra superficie, valore unitario, caratteristiche qualitative e condizioni specifiche dell’immobile. Devono essere considerate anche eventuali opere da eseguire, costi di regolarizzazione, oneri condominiali straordinari, vizi, limitazioni giuridiche o urbanistiche e difficoltà di rivendita. Se l’immobile è ancora da costruire, in corso di ristrutturazione o soggetto a interventi non ultimati, la perizia deve distinguere il valore attuale dal valore a lavori completati e indicare i costi necessari per raggiungere lo stato previsto.
Ai fini bancari è spesso rilevante anche il cosiddetto valore cauzionale o prudenziale, che può non coincidere con il normale prezzo di mercato. La banca può adottare criteri conservativi per tenere conto della possibile vendita forzata, dei tempi di realizzo, della volatilità del mercato e dei costi di liquidazione. La relazione deve quindi chiarire quale valore è stato determinato e se sono presenti riduzioni prudenziali rispetto al valore commerciale. Sulla base di tale importo l’istituto di credito valuta il rapporto tra valore della garanzia e somma finanziata, cioè il rapporto loan-to-value.
La perizia dovrebbe contenere una documentazione allegata sufficientemente completa. Normalmente sono utili le visure catastali, le planimetrie, gli estratti di mappa quando necessari, gli atti edilizi, l’agibilità, l’atto di provenienza, eventuali certificazioni, la documentazione condominiale disponibile, gli elaborati progettuali e le fotografie. Le immagini devono rappresentare gli esterni, gli accessi, i principali ambienti interni, le pertinenze, il fabbricato e gli eventuali difetti o situazioni di rischio. Le fotografie devono essere datate o comunque riferibili al sopralluogo.
Devono essere riportate anche le eventuali limitazioni dell’incarico. Il perito dovrebbe specificare se non ha potuto accedere a determinati locali, se non ha ricevuto tutta la documentazione, se non ha eseguito indagini strutturali, prove sugli impianti, verifiche geologiche, analisi ambientali o controlli distruttivi. Questa parte è importante perché delimita la portata delle conclusioni e impedisce di interpretare la perizia come una garanzia assoluta sull’immobile.
In conclusione, la relazione deve contenere un giudizio sintetico ma motivato sulla commerciabilità e sull’idoneità dell’immobile a costituire garanzia ipotecaria, evidenziando eventuali condizioni da risolvere prima della stipula del mutuo. Il documento deve essere datato, firmato dal professionista e corredato dai suoi riferimenti identificativi. Una perizia tecnicamente valida non è quindi soltanto una stima del prezzo, ma una verifica coordinata dell’identità, della consistenza, dello stato di conservazione, della regolarità urbanistica e catastale, della documentazione disponibile, dei rischi e del valore prudenziale del bene.
Esempio di perizia tecnica mutuo
Committente: _____________________
Perito incaricato: _____________________
Qualifica professionale: _____________________
Iscrizione all’Albo/Ordine: _____________________
Numero di iscrizione: _____________________
Codice fiscale/P. IVA: _____________________
Sede professionale: _____________________
Recapiti: _____________________
Data dell’incarico: _____________________
Data del sopralluogo: _____________________
Data di redazione: _____________________
Numero della pratica di mutuo: _____________________
Istituto di credito: _____________________
Richiedente/i il mutuo: _____________________
Finalità della stima: _____________________
L’incarico consiste nella determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile descritto nella presente relazione, ai fini della valutazione della garanzia ipotecaria connessa alla richiesta di finanziamento.
L’immobile oggetto di stima è ubicato nel Comune di _____________________, Provincia di _____________________, in _____________________, numero civico _____________________, piano _____________________, interno _____________________.
Coordinate catastali:
– Catasto: _____________________
– Comune catastale: _____________________
– Foglio: _____________________
– Particella/mappale: _____________________
– Subalterno: _____________________
– Categoria catastale: _____________________
– Classe: _____________________
– Consistenza: _____________________
– Rendita catastale: € _____________________
– Superficie catastale: _____________________
– Intestatario catastale: _____________________
L’unità immobiliare è costituita da _____________________.
La distribuzione interna comprende:
– Ingresso: _____________________
– Soggiorno: _____________________
– Cucina: _____________________
– Camere: _____________________
– Bagni: _____________________
– Disimpegni: _____________________
– Ripostigli: _____________________
– Altri locali: _____________________
Completano la proprietà:
– Balconi/terrazzi: _____________________
– Cantina: _____________________
– Soffitta/sottotetto: _____________________
– Box/posto auto: _____________________
– Giardino/area esterna: _____________________
– Altre pertinenze: _____________________
Superfici rilevate:
– Superficie commerciale: _____________________ mq
– Superficie interna netta: _____________________ mq
– Superficie lorda: _____________________ mq
– Superficie pertinenze: _____________________ mq
– Superficie balconi/terrazzi: _____________________ mq
– Superficie area scoperta: _____________________ mq
– Superficie complessiva ponderata: _____________________ mq
L’immobile è inserito in un fabbricato di tipo _____________________, realizzato nell’anno _____________________, composto complessivamente da _____________________ unità immobiliari, elevato per _____________________ piani fuori terra e _____________________ piani interrati.
Le strutture portanti risultano realizzate in _____________________.
Le facciate esterne sono costituite da _____________________ e si presentano in condizioni _____________________.
La copertura è del tipo _____________________, con stato di conservazione _____________________.
Le parti comuni comprendono _____________________.
Lo stato manutentivo generale del fabbricato è stato rilevato come:
☐ Ottimo
☐ Buono
☐ Discreto
☐ Sufficiente
☐ Scarso
☐ Pessimo
Lo stato manutentivo dell’unità immobiliare è stato rilevato come:
☐ Nuovo
☐ Ottimo
☐ Buono
☐ Discreto
☐ Da ristrutturare
☐ Pessimo
Le finiture interne sono costituite da:
– Pavimenti: _____________________
– Rivestimenti: _____________________
– Pareti e soffitti: _____________________
– Serramenti interni: _____________________
– Serramenti esterni: _____________________
– Oscuranti: _____________________
– Porte d’ingresso: _____________________
– Porte interne: _____________________
– Sanitari e rubinetterie: _____________________
– Altre finiture: _____________________
L’impianto elettrico è del tipo _____________________, realizzato nell’anno _____________________, e risulta:
☐ Dotato di dichiarazione di conformità
☐ Dotato di dichiarazione di rispondenza
☐ Privo di documentazione disponibile
☐ Non verificato integralmente
L’impianto di riscaldamento è costituito da _____________________.
La produzione di acqua calda sanitaria avviene mediante _____________________.
L’impianto di climatizzazione è costituito da _____________________.
La fonte energetica utilizzata è _____________________.
L’attestato di prestazione energetica risulta:
– Presente: ☐ Sì ☐ No
– Numero: _____________________
– Data di rilascio: _____________________
– Classe energetica: _____________________
– Validità: _____________________
– Soggetto certificatore: _____________________
Lo stato degli impianti, per quanto rilevabile visivamente, è:
☐ Regolare e funzionante
☐ Funzionante con necessità di manutenzione
☐ Parzialmente funzionante
☐ Non verificato
☐ Non funzionante
L’accesso all’immobile avviene da _____________________.
La zona è caratterizzata prevalentemente da edifici:
☐ Residenziali
☐ Commerciali
☐ Direzionali
☐ Produttivi
☐ Misti
☐ Rurali
Il contesto urbano è classificabile come:
☐ Centrale
☐ Semicentrale
☐ Periferico
☐ Suburbano
☐ Extraurbano
La qualità urbana della zona è:
☐ Elevata
☐ Buona
☐ Media
☐ Modesta
☐ Scarsa
I principali servizi presenti nelle vicinanze sono _____________________.
La viabilità della zona è _____________________.
La disponibilità di parcheggi è _____________________.
I collegamenti con il centro cittadino e con le principali infrastrutture risultano _____________________.
La destinazione urbanistica dell’area, secondo gli strumenti urbanistici vigenti, è _____________________.
Estremi dello strumento urbanistico consultato: _____________________.
Titolo abilitativo edilizio originario: _____________________
Numero: _____________________
Data: _____________________
Autorità competente: _____________________
Eventuali successivi titoli edilizi, varianti, sanatorie o condoni:
– Tipologia: _____________________
– Numero: _____________________
– Data: _____________________
– Oggetto: _____________________
– Esito: _____________________
Dalla documentazione esaminata e dal sopralluogo effettuato, lo stato dei luoghi risulta:
☐ Conforme ai titoli edilizi reperiti
☐ Non conforme ai titoli edilizi reperiti
☐ Parzialmente conforme
☐ Non verificabile per mancanza di documentazione
Eventuali difformità edilizie rilevate: _____________________
Eventuali opere abusive o non autorizzate: _____________________
Eventuali procedure di regolarizzazione necessarie: _____________________
Costi stimati per la regolarizzazione edilizia e/o urbanistica: € _____________________
Stato catastale:
☐ Conforme allo stato dei luoghi
☐ Non conforme allo stato dei luoghi
☐ Parzialmente conforme
☐ Non verificabile
Eventuali difformità catastali: _____________________
Costi stimati per l’aggiornamento catastale: € _____________________
L’immobile risulta:
☐ Libero
☐ Occupato dal proprietario
☐ Occupato da familiari del proprietario
☐ Locato
☐ Occupato da terzi
☐ Occupato in forza di altro titolo
Titolo di occupazione: _____________________
Conduttore/occupante: _____________________
Data di inizio: _____________________
Durata: _____________________
Canone annuo: € _____________________
Scadenza: _____________________
Eventuali contratti di locazione, comodato o altri diritti personali di godimento: _____________________
Provenienza dell’immobile:
– Atto di provenienza: _____________________
– Notaio: _____________________
– Repertorio: _____________________
– Raccolta: _____________________
– Data: _____________________
– Estremi di trascrizione: _____________________
Intestatario/i del diritto di proprietà: _____________________
Quota di proprietà: _____________________
Diritti reali, servitù, vincoli o limitazioni risultanti dalla documentazione esaminata:
– Servitù attive: _____________________
– Servitù passive: _____________________
– Usufrutto: _____________________
– Uso o abitazione: _____________________
– Diritto di superficie: _____________________
– Vincoli paesaggistici: _____________________
– Vincoli storico-artistici: _____________________
– Vincoli ambientali: _____________________
– Altri vincoli: _____________________
Situazione condominiale:
– Amministratore: _____________________
– Denominazione del condominio: _____________________
– Spese condominiali ordinarie annue: € _____________________
– Spese condominiali arretrate: € _____________________
– Delibere per lavori straordinari: ☐ Sì ☐ No
– Importo lavori straordinari: € _____________________
– Lavori già eseguiti: _____________________
– Eventuali controversie condominiali: _____________________
Iscrizioni, trascrizioni, pignoramenti, ipoteche o altri gravami risultanti dalla documentazione disponibile:
– Tipologia: _____________________
– Creditore/beneficiario: _____________________
– Importo: € _____________________
– Data: _____________________
– Estremi: _____________________
– Stato: _____________________
La verifica ipotecaria è stata effettuata mediante:
☐ Ispezione ipotecaria
☐ Relazione notarile
☐ Documentazione fornita dal committente
☐ Altra modalità: _____________________
Periodo di riferimento della verifica: _____________________
Documentazione esaminata:
☐ Documento di identità del proprietario
☐ Atto di provenienza
☐ Visura catastale
☐ Planimetria catastale
☐ Estratto di mappa
☐ Titoli edilizi
☐ Certificato di agibilità
☐ Attestato di prestazione energetica
☐ Regolamento condominiale
☐ Tabelle millesimali
☐ Situazione spese condominiali
☐ Ispezione ipotecaria
☐ Contratto di locazione
☐ Documentazione fotografica
☐ Altra documentazione: _____________________
Metodo di stima adottato: _____________________
Il valore è stato determinato mediante analisi di:
– Comparabili di mercato: _____________________
– Prezzo unitario di riferimento: € _____________________/mq
– Fonti informative utilizzate: _____________________
– Data di rilevazione dei comparabili: _____________________
– Localizzazione dei comparabili: _____________________
– Caratteristiche comparabili: _____________________
Comparabile n. 1:
– Ubicazione: _____________________
– Tipologia: _____________________
– Superficie: _____________________ mq
– Stato manutentivo: _____________________
– Data compravendita/offerta: _____________________
– Prezzo: € _____________________
– Prezzo unitario: € _____________________/mq
– Rettifiche applicate: _____________________
Comparabile n. 2:
– Ubicazione: _____________________
– Tipologia: _____________________
– Superficie: _____________________ mq
– Stato manutentivo: _____________________
– Data compravendita/offerta: _____________________
– Prezzo: € _____________________
– Prezzo unitario: € _____________________/mq
– Rettifiche applicate: _____________________
Comparabile n. 3:
– Ubicazione: _____________________
– Tipologia: _____________________
– Superficie: _____________________ mq
– Stato manutentivo: _____________________
– Data compravendita/offerta: _____________________
– Prezzo: € _____________________
– Prezzo unitario: € _____________________/mq
– Rettifiche applicate: _____________________
Valore unitario ordinario stimato: € _____________________/mq
Superficie commerciale considerata: _____________________ mq
Valore ordinario dell’unità immobiliare: € _____________________
Valore delle pertinenze: € _____________________
Valore delle aree scoperte: € _____________________
Maggiorazioni applicate: € _____________________
Detrazioni applicate:
– Costi di regolarizzazione: € _____________________
– Costi di aggiornamento catastale: € _____________________
– Costi di manutenzione: € _____________________
– Oneri condominiali arretrati: € _____________________
– Altri costi: € _____________________
Valore di mercato stimato: € _____________________
Valore di mercato arrotondato: € _____________________
Valore di mercato unitario arrotondato: € _____________________/mq
Il valore di mercato è riferito alla data del _____________________ e presuppone la libera disponibilità dell’immobile, l’assenza di vincoli non dichiarati e la commerciabilità dello stesso secondo le condizioni indicate nella presente relazione.
Il valore di liquidazione stimato in ipotesi di vendita ordinata entro un periodo di _____________________ mesi è pari a € _____________________.
Il valore di liquidazione stimato in ipotesi di vendita accelerata entro un periodo di _____________________ mesi è pari a € _____________________.
Eventuali elementi che possono incidere negativamente sulla commerciabilità dell’immobile:
– _____________________
– _____________________
– _____________________
– _____________________
Eventuali elementi che possono incidere positivamente sul valore dell’immobile:
– _____________________
– _____________________
– _____________________
– _____________________
La documentazione esaminata è risultata:
☐ Completa
☐ Parzialmente completa
☐ Incompleta
☐ Non sufficiente per una verifica integrale
Limitazioni dell’indagine: _____________________
Parti non accessibili o non esaminate: _____________________
Verifiche e accertamenti non eseguiti: _____________________
Il sottoscritto dichiara di avere effettuato il sopralluogo in data _____________________ e di avere esaminato l’immobile sulla base della documentazione resa disponibile e delle condizioni riscontrabili alla data dell’ispezione.
Il presente elaborato è stato redatto sulla base delle informazioni e dei documenti acquisiti. La valutazione è subordinata alla veridicità, completezza e attualità dei dati forniti.
Valore di mercato conclusivo: € _____________________
Valore di mercato conclusivo in lettere: _____________________
Valore ai fini ipotecari eventualmente adottato: € _____________________
Data: _____________________
Luogo: _____________________
Firma del perito: _____________________
Timbro professionale: _____________________
Allegati:
1. Documentazione fotografica
2. Planimetria catastale
3. Visura catastale
4. Estratto di mappa
5. Documentazione urbanistico-edilizia
6. Attestato di prestazione energetica
7. Documentazione ipotecaria
8. Documentazione condominiale
9. Elaborati grafici
10. Altra documentazione: _____________________