Il verbale di assemblea condominiale per lavori straordinari alla caldaia è un documento che riporta ciò che è stato discusso e deciso durante una riunione tra i condomini in merito a interventi importanti e non ordinari sulla caldaia comune dell’edificio. In questo verbale vengono descritte le motivazioni che rendono necessari i lavori, le eventuali proposte di preventivi o soluzioni tecniche, le discussioni tra i presenti e, soprattutto, le decisioni prese, come l’approvazione delle spese, la scelta delle imprese esecutrici e la suddivisione dei costi tra i condomini. Il verbale costituisce un atto ufficiale che documenta le deliberazioni dell’assemblea e ha valore legale per tutti i partecipanti.
Come compilare un Verbale assemblea condominiale per lavori straordinari caldaia
Un verbale di assemblea condominiale relativo a lavori straordinari sulla caldaia deve essere redatto con particolare attenzione, poiché rappresenta il documento ufficiale che testimonia le decisioni prese dai condomini. Innanzitutto, deve essere indicata chiaramente la data, l’ora e il luogo in cui si è svolta l’assemblea, oltre al nominativo dell’amministratore presente e dell’eventuale presidente e segretario dell’assemblea. È fondamentale specificare la modalità di convocazione, accertando che tutti i condomini siano stati informati nei modi e nei tempi previsti dalla legge.
Nel corpo del verbale va riportato l’ordine del giorno, con particolare riferimento al punto relativo ai lavori straordinari sulla caldaia. Si deve dare conto delle discussioni avvenute, illustrando le motivazioni che hanno reso necessari gli interventi, eventuali relazioni tecniche presentate, sopralluoghi effettuati e i preventivi di spesa analizzati. Devono essere riportate le osservazioni, i quesiti e le proposte avanzate dai partecipanti, così come ogni eventuale contestazione o richiesta di precisazione.
Particolare attenzione va prestata alla descrizione della delibera: bisogna esplicitare in modo dettagliato la tipologia di lavori decisi, l’eventuale scelta dell’impresa esecutrice, i criteri di ripartizione delle spese tra i condomini, secondo i millesimi o altri parametri previsti dal regolamento condominiale, e le modalità di pagamento. È necessario indicare il numero di condomini presenti e rappresentati, i millesimi di proprietà da essi rappresentati e l’esito delle votazioni, specificando chi ha votato a favore, contro o si è astenuto.
Infine, il verbale deve riportare ogni ulteriore decisione relativa ai tempi di esecuzione dei lavori, a eventuali autorizzazioni o incarichi conferiti all’amministratore e alle modalità di comunicazione delle successive fasi ai condomini. Devono essere apposte le firme del presidente e del segretario, a garanzia della corretta redazione e approvazione del verbale. Solo un verbale dettagliato e puntuale può tutelare il condominio in caso di contestazioni o necessità di dimostrare la legittimità delle decisioni assunte.
Esempio di Verbale assemblea condominiale per lavori straordinari caldaia
VERBALE DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE
PER LAVORI STRAORDINARI SU CALDAIA / IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO
Condominio: ____________________________
Sito in: ____________________________ (indirizzo completo)
Codice fiscale condominio (se presente): ____________________________
L’anno ________, il giorno __________________ alle ore ________,
in ____________________________ (luogo della riunione),
si è riunita l’assemblea dei condomini del Condominio in epigrafe,
regolarmente convocata dall’Amministratore con avviso in data __________________
mediante ____________________________ (es. raccomandata / e-mail / affissione),
per discutere e deliberare sul seguente:
ORDINE DEL GIORNO
Esame, discussione e deliberazioni in merito a lavori straordinari su caldaia / impianto termico centralizzato.
Varie ed eventuali.
PRESENZE
Sono presenti personalmente o per delega i seguenti condomini:
– Sig./Sig.ra ____________________________ (unità interna n. ____, millesimi ______/1000), presente personalmente / per delega conferita a ____________________________
– Sig./Sig.ra ____________________________ (unità interna n. ____, millesimi ______/1000), presente personalmente / per delega conferita a ____________________________
– Sig./Sig.ra ____________________________ (unità interna n. ____, millesimi ______/1000), presente personalmente / per delega conferita a ____________________________
(aggiungere/elencare tutti i partecipanti)
Totale presenti (di persona o per delega): n. ______ condomini, per complessivi ______/1000 millesimi.
Risultano assenti: n. ______ condomini, per complessivi ______/1000 millesimi.
L’Amministratore è presente: sì / no.
Amministratore: ____________________________
NOMINA DEL PRESIDENTE E DEL SEGRETARIO
L’assemblea, con votazione a maggioranza degli intervenuti, nomina:
– Presidente dell’assemblea il Sig./la Sig.ra ____________________________
– Segretario (verbalizzante) il Sig./la Sig.ra ____________________________
I nominati accettano.
Il Presidente, constatata la regolarità della convocazione, la validità della costituzione dell’assemblea ai sensi dell’art. 1136 c.c. e la rispondenza dell’ordine del giorno all’avviso di convocazione, dichiara aperta la seduta alle ore ________.
PUNTO 1 O.d.G. – LAVORI STRAORDINARI CALDAIA / IMPIANTO TERMICO
Il Presidente introduce il punto n. 1 relativo alla necessità di eseguire lavori straordinari su:
– caldaia ____________________________ (marca/modello/anno installazione, se noto),
– impianto di riscaldamento centralizzato (linee, valvole, pompe di circolazione, canna fumaria, ecc.).
L’Amministratore espone lo stato di fatto e le motivazioni:
– guasti e malfunzionamenti riscontrati: ____________________________
– segnalazioni dell’impresa manutentrice / verificatore: ____________________________
– eventuali prescrizioni o verbali di controllo da parte di enti competenti (es. verifiche periodiche, controlli fumi, ASL, VV.F.): ____________________________
Viene illustrata la relazione tecnica redatta dal tecnico / termotecnico / ingegnere / perito:
Ing./Per. ____________________, relazione del // (allegata al presente verbale sub “A”), dalla quale emerge la necessità di:
– ____________________________ (es. sostituzione caldaia esistente con nuovo generatore ad alta efficienza)
– ____________________________ (es. adeguamento canna fumaria / sistema di espulsione fumi, adeguamento locale caldaia, sostituzione pompe, installazione valvole termostatiche, ecc.).
L’Amministratore presenta quindi i preventivi di spesa acquisiti:
– Preventivo n. ______ della ditta ____________________________, con sede in ________________________, P.IVA ______________, datato //, importo complessivo € __________________ IVA esclusa / inclusa (All. “B”);
– Preventivo n. ______ della ditta ____________________________, con sede in ________________________, P.IVA ______________, datato //, importo complessivo € __________________ IVA esclusa / inclusa (All. “C”);
– Eventuali ulteriori preventivi / proposte: ____________________________ (All. “D”, “E”, ecc.).
Si dà atto che i preventivi comprendono, a titolo esemplificativo: smontaggio e smaltimento del vecchio generatore, fornitura e posa del nuovo generatore, adeguamenti alle norme vigenti (impianto gas, impianto elettrico, ventilazione, canna fumaria, dispositivi di sicurezza), collaudo e dichiarazioni di conformità ai sensi del D.M. 37/2008, nonché prime accensioni e istruzioni d’uso.
Segue ampia discussione tra i presenti, come meglio riportato negli appunti allegati sub “F”.
Al termine della discussione, il Presidente, sentita l’assemblea, formula la seguente proposta di delibera:
«L’ASSEMBLEA DELIBERA
di approvare l’esecuzione di lavori straordinari sull’impianto termico centralizzato del Condominio, consistenti in:
– ____________________________ (es. sostituzione del generatore di calore esistente con caldaia a condensazione / pompa di calore / altro),
– ____________________________ (eventuali adeguamenti alla canna fumaria e agli scarichi di condensa, adeguamento locale tecnico, sostituzione pompe di circolazione, installazione/dispositivi di regolazione e contabilizzazione, ecc.),
come meglio dettagliato nella relazione tecnica dell’Ing./Per. ____________________________ del ______________ (All. “A”);
di individuare quale impresa esecutrice la ditta ____________________________, con sede in ____________________________, P.IVA __________, accettando il preventivo n. ______ del // per un importo complessivo di € __________________ (di cui € __________________ per lavori, € __________________ per oneri sicurezza, oltre IVA e ogni onere di legge, se dovuti);
di conferire all’Amministratore il mandato a sottoscrivere il contratto d’appalto con la ditta prescelta, alle condizioni economiche del preventivo approvato e in conformità alla normativa vigente, prevedendo:
– durata presunta dei lavori: ______ giorni / mesi, decorrenza prevista: ____________________________;
– modalità di pagamento all’impresa (acconti, stati di avanzamento, saldo): ____________________________;
– penali per ritardata ultimazione: ____________________________;
di nominare quale tecnico di direzione lavori / coordinatore sicurezza (ove necessario) il professionista ______________________, con incarico per:
– direzione lavori e assistenza al collaudo,
– eventuale coordinamento della sicurezza in fase di progettazione/esecuzione,
– assistenza per pratiche di detrazioni fiscali / bonus in materia di efficienza energetica (se applicabili);
di approvare la ripartizione della spesa per i lavori deliberati secondo la tabella millesimale ____________________________ (es. tabella riscaldamento / tabella proprietà), salvo specifiche diverse previste dal regolamento condominiale o da norme speciali, con eventuali conguagli a fine lavori;
di costituire un fondo speciale ai sensi dell’art. 1135, comma 1 n. 4 c.c. pari all’importo complessivo dei lavori di cui al punto 2), pari a € __________________ (oltre IVA e oneri), da raccogliersi mediante:
– n. ______ rate di € __________________ ciascuna, con scadenza: ____________________________;
– modalità alternative (es. eventuale ricorso al credito bancario, cessione del credito o sconto in fattura, se disponibili e deliberati di seguito);
di autorizzare l’Amministratore ad acquisire, se ritenuto conveniente, le agevolazioni fiscali previste dalla normativa vigente (es. detrazioni per interventi di riqualificazione energetica o di sostituzione generatori di calore), eventualmente anche mediante opzioni di sconto in fattura e/o cessione del credito, previa valutazione di fattibilità tecnica e fiscale con il supporto del professionista incaricato;
di autorizzare l’accesso del personale dell’impresa e del tecnico incaricato ai locali tecnici e, ove occorrente, alle porzioni di proprietà esclusiva interessate, nel rispetto delle regole di sicurezza, degli orari stabiliti e delle normative vigenti.»
ESITO DELLA VOTAZIONE
Messa ai voti la suddetta proposta, si ottiene il seguente risultato:
Favorevoli: n. ______ condomini, per complessivi ______/1000 millesimi.
Contrari: n. ______ condomini, per complessivi ______/1000 millesimi.
Astenuti: n. ______ condomini, per complessivi ______/1000 millesimi.
Il Presidente dà atto che la delibera risulta:
– APPROVATA / RESPINTA
avendo / non avendo raggiunto le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. per le opere di manutenzione straordinaria (indicare: prima / seconda convocazione, maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno ______ del valore dell’edificio, ecc.).
I condomini dissenzienti (ed eventualmente assenti che ne facciano richiesta) chiedono che siano inserite a verbale le seguenti dichiarazioni:
– Sig./Sig.ra ____________________________: ____________________________
– Sig./Sig.ra ____________________________: ____________________________
PUNTO 2 O.d.G. – VARIE ED EVENTUALI
Si passa al punto 2) dell’ordine del giorno.
Vengono affrontati i seguenti argomenti: ____________________________.
Dopo breve discussione, si prende atto che: ____________________________
(Eventuali delibere su questo punto: ____________________________).
Null’altro essendovi da deliberare e nessuno chiedendo la parola, il Presidente dichiara chiusa l’assemblea alle ore ________.
Del che si è redatto il presente verbale, che, letto e approvato, viene sottoscritto come segue.
Luogo ____________________________, data ____________________________
Il Presidente dell’assemblea
Il Segretario
L’Amministratore (se diverso dal Segretario)
Allegati:
All. “A” – Relazione tecnica impianto termico del _______________
All. “B” – Preventivo ditta ____________________________
All. “C” – Preventivo ditta ____________________________
All. “D” – Eventuali ulteriori preventivi / computo metrico
All. “F” – Appunti interventi e discussione assembleare