Un verbale di assemblea condominiale per la nomina dell’amministratore è un documento ufficiale che registra le decisioni prese durante una riunione dei condomini in merito alla scelta o alla conferma di un amministratore di condominio. Durante l’assemblea, i partecipanti discutono e votano sulla nomina di una figura incaricata di gestire le questioni amministrative e finanziarie del condominio, come la manutenzione delle aree comuni, la gestione delle spese e l’esecuzione delle delibere. Il verbale riporta i dettagli della discussione, i risultati delle votazioni e l’eventuale accettazione dell’incarico da parte del nuovo amministratore. Questo documento è essenziale per garantire la trasparenza e la legittimità delle decisioni prese, poiché funge da prova formale delle deliberazioni e può essere utilizzato come riferimento in caso di contestazioni future.
Come compilare un Verbale assemblea condominiale per nomina amministratore
Nel verbale che documenta la nomina dell’amministratore il testo deve riuscire a dimostrare, al tempo stesso, la regolarità procedurale dell’assemblea e l’effettiva assunzione dell’incarico da parte del professionista prescelto. Come per ogni delibera condominiale, il suo fondamento giuridico si trova in tre norme cardine: l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione, che disciplina la convocazione; l’articolo 1136 del Codice civile, che fissa i quorum di costituzione e di voto; l’articolo 1129, che elenca requisiti, obblighi e cause di nullità della designazione di chi amministrerà l’edificio.
Il verbale deve poter provare, ex post, che l’avviso di convocazione è pervenuto almeno cinque giorni prima della prima data utile e con uno strumento ammesso dalla legge (raccomandata, PEC, fax o consegna a mano). All’inizio del testo è buona prassi ricordare i riferimenti dell’avviso—data di spedizione, modalità, ordine del giorno—perché eventuali vizi di convocazione sono tra le cause più frequenti di impugnazione.
Lo scritto prosegue registrando la verifica del quorum costitutivo: in prima convocazione servono i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti; in seconda convocazione basta la metà del valore e la maggioranza degli intervenuti. Il presidente dell’assemblea, di solito nominato dai presenti all’apertura, deve dare atto di questi numeri indicando per ogni condomino i millesimi rappresentati, anche quando il dettaglio viene riportato in un allegato. Senza tale specificazione il verbale non consente di controllare il rispetto dell’articolo 1136 e la delibera rischia di essere dichiarata nulla.
Dopo l’insediamento del presidente e la nomina del segretario redattore, la discussione sulla scelta dell’amministratore va narrata con precisione: vanno annotate le candidature, i principali interventi e soprattutto le condizioni dell’incarico. La Corte di cassazione ha chiarito nel 2024 che la nomina è invalida se non si inserisce a verbale il compenso richiesto, distinto dalle spese vive, perché l’articolo 1129 pretende un accordo trasparente su onorario e durata già al momento della designazione. La stessa norma consente all’assemblea di subordinare l’accettazione alla presentazione di una polizza di responsabilità civile professionale: se la polizza è stata esibita occorre trascriverne gli estremi per evitare contestazioni future.
Il presidente proclama il risultato della votazione dando evidenza dei millesimi favorevoli, contrari e astenuti. Subito dopo invita l’eletto a dichiarare di accettare la carica e di possedere i requisiti di professionalità e onorabilità previsti dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione; nel caso di società di servizi o di soggetti non in possesso di diploma di scuola secondaria di secondo grado, l’assemblea deve constatare l’inesistenza di cause di ineleggibilità, altrimenti la nomina è nulla, come la Cassazione ha ribadito con la sentenza 28195/2024.
La parte finale del verbale assegna all’amministratore neo-eletto il mandato di trascrivere la delibera sul registro dei verbali e di comunicarne copia a tutti i condomini—anche agli assenti—entro trenta giorni, unitamente ai propri recapiti, al codice fiscale, al luogo in cui si trovano i registri e all’indicazione del conto corrente condominiale. Si tratta di obblighi espressi dai primi due commi dell’articolo 1129: la loro violazione configura grave irregolarità e può dare luogo a revoca giudiziale.
Una volta ricevuto il verbale, l’amministratore deve inoltre curare l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale previsto dall’articolo 1130, inserendo la propria nomina fra i dati accessibili ai condomini. Il documento, firmato in originale dal presidente e dal segretario, diventa così il titolo che legittima l’amministratore a operare, a sottoscrivere contratti e ad agire in giudizio per conto della collettività condominiale; conservarne una copia in formato digitale con firma elettronica avanzata, o caricarla sul sito web condominiale previsto dall’articolo 71-ter, garantisce trasparenza e semplifica la consultazione in caso di contenzioso.
Esempio di Verbale assemblea condominiale per nomina amministratore
VERBALE DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE
PER LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE
Condominio: _____________________________________________
Sito in: _________________________________________________
In _______________________________, presso ______________________________________, alle ore ______ del giorno _____________ (________), si è riunita l’assemblea dei condomini del fabbricato sopra indicato, regolarmente convocata con avviso inviato in data ______________________ mediante _____________________________, contenente il seguente ordine del giorno:
Nomina del nuovo amministratore di condominio e determinazione del compenso.
Conseguenti adempimenti.
Il condomino ________________________________, in qualità di ____________________ (indic. proprietario/delegato), assume la presidenza dell’assemblea in conformità all’articolo 67 disp. att. c.c. e nomina quale segretario verbalizzante il condomino ________________________________, che accetta.
Il presidente constata e dichiara che sono presenti o regolarmente rappresentati n. ____ condomini su n. ____ totali, per complessivi /1000 millesimi di proprietà, superando così il quorum costitutivo previsto dall’articolo 1136 c.c. (/1000 in prima convocazione – ____/1000 in seconda convocazione). L’adunanza è pertanto validamente costituita alle ore ________.
Il presidente dà lettura del punto n. 1 all’ordine del giorno e invita i presenti a presentare candidature per l’incarico di amministratore. Vengono proposti:
• Sig./Sig.ra ____________________________ (cod. fisc. __________________________, con studio in _________________________).
• Sig./Sig.ra ____________________________ (cod. fisc. __________________________, con studio in _________________________).
I candidati rendono nota la propria proposta di compenso annuo lordo pari a € __________ oltre spese documentate e dichiarano di essere in possesso dei requisiti di cui agli articoli 71-bis disp. att. c.c. e 1129 c.c., nonché di polizza di responsabilità civile professionale n. _____________ stipulata con __________________________, massimale € ____________.
Si apre la discussione; intervengono i condomini ______________________________, ______________________________, i quali chiedono chiarimenti su ______________________________. Terminato il dibattito, il presidente pone ai voti la nomina dell’amministratore.
VOTAZIONE
Candidato: ______________________________
Millesimi favorevoli: ________/1000
Millesimi contrari: ________/1000
Millesimi astenuti: ________/1000
Poiché il candidato ha ottenuto la maggioranza richiesta dall’articolo 1136, comma 2, c.c. (millesimi favorevoli ≥ 500/1000 e maggioranza degli intervenuti), il presidente proclama eletto amministratore del Condominio il Sig./la Sig.ra ______________________________ a decorrere dalla data odierna e fino all’approvazione del rendiconto relativo all’esercizio ____________.
Il compenso annuo lordo viene fissato in € ____________, oltre spese vive documentate, come da preventivo allegato (Allegato A).
L’amministratore eletto dichiara di accettare la carica, di essere in possesso dei requisiti di legge e consegna copia della polizza RC professionale agli atti del condominio.
ADEMPIMENTI SUCCESSIVI
L’assemblea incarica il nuovo amministratore di:
– curare la trascrizione del presente verbale nel registro delle assemblee;
– inviare copia conforme ai condomini assenti entro 30 giorni, unitamente ai propri dati anagrafici, recapiti, codice fiscale, luogo di conservazione dei registri e coordinate del conto corrente condominiale;
– provvedere all’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale.
Null’altro essendovi da deliberare e nessuno chiedendo la parola, la seduta è tolta alle ore ________.
Letto, approvato e sottoscritto.
Il Presidente dell’assemblea Il Segretario
Allegati
Elenco nominativo dei presenti/rappresentati con relative deleghe e millesimi.
Avviso di convocazione con prova di avvenuta ricezione.
Preventivo di onorario e condizioni polizza RC dell’amministratore nominato.
Eventuali dichiarazioni dei candidati.